Baumängel
Häufig kommt es im Zuge der Errichtung oder nach der Fertigstellung von Wohnungen, Häusern oder anderen Gebäuden zu Baumängeln. Wir beraten und vertreten in diesem Zusammenhang alle am Bau Beteiligten, also insbesondere Bauherren, Bauträger, Generalunternehmer, Architekten und Subunternehmer.Der erste Schritt der Beratung ist regelmäßig die genaue Feststellung des Bautenstands und der Mängel. Zu diesem Zweck ist es - gerade bei umfangreichen Mängeln - sinnvoll, dass wir die Baustelle / das Gebäude im Rahmen eines Ortstermins gemeinsam mit Ihnen besichtigen, damit sich der bearbeitende Anwalt vor Ort ein Bild von der Situation machen kann.
Häufig - aber nicht immer - wird es danach im Rahmen der Bauherrenvertretung zweckmäßig sein, die Mängel durch einen Gutachter feststellen und bewerten zu lassen. Wichtig ist dabei insbesondere, dass ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden zugezogen wird. Wir arbeiten selbstverständlich eng mit solchen Sachverständigen zusammen.
Weiter muss festgestellt werden, welche Mängelgewährleistungsrechte bestehen und geltend gemacht werden oder geltend gemacht werden sollen. Bestehen Mängel, hat der Bauherr regelmäßig zunächst nur einen Anspruch auf Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels durch den Bauträger). Setzt der Bauherr dem Bauträger eine angemessene Frist zur Nacherfüllung und beseitigt der Bauträger den Mangel innerhalb der Frist nicht oder nicht vollständig, so stehen dem Bauherren sodann auch die sogenannten sekundären Mängelgewährleistungsrechte zu, nämlich
- Minderung (Herabesetzung des Kaufpreises / Werklohns),
- Rücktritt vom Vertrag und
- Selbstvornahme (Beseitigung des Mangels in Eigenregie oder durch eine andere Baufirma auf Kosten des Bauträgers).
Zwischen diesen sekundären Gewährleistungsrechten kann der Bauherr frei wählen.
Neben der Wahl des Gewährleistungsrecht muss - sofern nicht eine außergerichtliche Einigung möglich ist - auch über die Art der prozessualen Geltendmachung entschieden werden. Die schnellste und zumeist kostengünstigste Form der prozessualen Geltendmachung ist das sogenannte selbständige Beweisverfahren. Daneben sind typischer Weise eine Mängelbeseitigungsklage, eine Schadenersatzklage und eine Kostenvorschussklage denkbar.
Bei der Geltendmachung der Mängelgewährleistungsansprüche ist besondere Sorgfalt angebracht, damit keine zwingenden Formvorschriften verletzt werden. Vorab ist stets grundsätzlich festzustellen, ob die VOB(B) einschlägig ist oder das Werkvertragsrecht des BGB, da sich die einzuhaltenden Formalien bei beiden unterscheiden. Auch die Verjährungsfristen für Mängelgewährleistungsrechte sind verschieden. Weiter unterscheidet sich das formal notwendige Vorgehen, je nachdem, ob der Bau bereits abgeschlossen und abgenommen ist, oder ob dieser noch andauert. Im letzteren Fall kann es - über die notwendige Nachfristsetzung hinaus - unter Umständen notwendig sein, eine Kündigung oder Teilkündigung des Bauvertrages auszusprechen, bevor sekundäre Mängelgewährleistungsrechte geltend gemacht werden.
Wir empfehlen Ihnen, uns bei einer sich ankündigenden Streitigkeit möglichst frühzeitig hinzuziehen. Einerseits können formale Fehler so vermieden werden, andererseits ist die Chance auf eine kostengünstige außergerichtliche Einigung umso größer, je früher wir eingreifen und das Vorgehen und die Streitigkeiten in geordnete Bahnen lenken können.